往往到發(fā)展商不再給予物管企業(yè)補(bǔ)貼時(shí)，物管企業(yè)要繼續(xù)維持原有的服務(wù)水平，就只有通過提高物管費(fèi)或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)。
過去，我們談到樓市，關(guān)心的往往只是開發(fā)和買賣交易的過程，甚少關(guān)注到物業(yè)管理。往往都是到樓盤入伙，業(yè)主才與物業(yè)公司見面。而樓盤入伙時(shí)，小區(qū)硬件配套都已定型。發(fā)展商交付物業(yè)的程度，決定了物管公司后期管理的難易度以及投入的多少。物管費(fèi)的定價(jià)，也是由發(fā)展商在銷售房子的時(shí)候就已經(jīng)確定了的，為了樓盤銷售而限制物管費(fèi)的定價(jià)，同時(shí)，也為了樓盤銷售而提出類似“英式管家”等各類彰顯尊貴的特色服務(wù)。而對(duì)后期接手的物管企業(yè)來說，由于物管費(fèi)已經(jīng)被限定了標(biāo)準(zhǔn)，很難在后期管理時(shí)真正去聘請(qǐng)一個(gè)“英式”管家。
這樣的通行做法導(dǎo)致了這樣一個(gè)現(xiàn)象：每到年終，物管企業(yè)“曬帳單”的時(shí)候，各家物管企業(yè)就紛紛叫苦連連，“小區(qū)收繳率低、物價(jià)成本上漲、入不敷出、連年虧損”等呼聲不斷。
不過，讓人意外的是，我們還看到，盡管各家物管企業(yè)在“曬帳單”的時(shí)候都說自己虧損。但每當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)一個(gè)新項(xiàng)目在招標(biāo)物管時(shí)，最終中標(biāo)的大部分仍是發(fā)展商下屬的物業(yè)公司。
這其中的原因在于，由于物管行業(yè)誕生的背景是脫胎于房地產(chǎn)行業(yè)，這也導(dǎo)致了物管企業(yè)與發(fā)展商之間難離“父子關(guān)系”。物管企業(yè)更大程度上是作為發(fā)展商的售后服務(wù)部門被定義的，為開發(fā)商解決各種售后問題，物管企業(yè)的顧客服務(wù)價(jià)值也轉(zhuǎn)化成為了樓盤銷售的“隱性推手”。發(fā)展商為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，短期內(nèi)也樂于為此“埋單”。但這種運(yùn)作模式，導(dǎo)致物管行業(yè)對(duì)物業(yè)本身實(shí)施專業(yè)管理的淡化，也導(dǎo)致物管企業(yè)對(duì)物管費(fèi)喪失了定價(jià)議價(jià)權(quán)。往往到發(fā)展商不再給予物管企業(yè)補(bǔ)貼時(shí)，物管企業(yè)要繼續(xù)維持原有的服務(wù)水平，就只有通過提高物管費(fèi)或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)。今年7月，上海出現(xiàn)多家物管企業(yè)集中“拋盤”———即對(duì)合同期滿的小區(qū)不再續(xù)簽物業(yè)合同，為輿論關(guān)注。據(jù)報(bào)道，這些撤出的小區(qū)多屬于這類情況：因前期物業(yè)管理結(jié)束，物管企業(yè)想漲價(jià)，但最終無果。發(fā)展商合約到期，補(bǔ)貼結(jié)束，無利可圖導(dǎo)致物管企業(yè)選擇了退出。
事實(shí)上，構(gòu)成這種矛盾的原因是多方面的，并不僅僅是市場(chǎng)機(jī)制的不成熟，也有物管企業(yè)自身的原因。比如，過去我們?cè)?jīng)倡導(dǎo)“多種經(jīng)營(yíng)，以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。而事實(shí)上，對(duì)于任何一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的行業(yè)來講，本身主營(yíng)業(yè)務(wù)若無法支撐企業(yè)生存和發(fā)展，那么，脫離主營(yíng)、發(fā)展次業(yè)的解決之道也無疑是“飲鴆止渴”，這等同于經(jīng)營(yíng)餐館生意不好，而轉(zhuǎn)去賣衣服來補(bǔ)貼，物管行業(yè)應(yīng)致力于主營(yíng)業(yè)務(wù)來提升贏利能力。
另外，再來談一個(gè)問題，對(duì)業(yè)主來說，物管企業(yè)的真正價(jià)值是什么呢？或者說，好的物管企業(yè)應(yīng)該是怎樣的呢？
首先，房子作為人們的一項(xiàng)大宗投資，其最大的價(jià)值就在于房屋的保值和增值。專業(yè)的物管企業(yè)除了保障小區(qū)的安全、整潔，更重要的是幫助業(yè)主管好這項(xiàng)大宗投資，通過專業(yè)管理使業(yè)主的房屋損耗減少，使用壽命延長(zhǎng)。
其次，小區(qū)各項(xiàng)管理和服務(wù)的支出都來源于業(yè)主繳納的物管費(fèi)，而專業(yè)的物管企業(yè)會(huì)提前對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)各項(xiàng)支出提前預(yù)算并公示，使業(yè)主清楚了解物管費(fèi)花在了哪里。但現(xiàn)在，大部分小區(qū)都還是只公示支出，很少有公示預(yù)算，這也和物管企業(yè)的專業(yè)水平與管理能力息息相關(guān)，物管企業(yè)是否具備對(duì)小區(qū)物業(yè)提前規(guī)劃的能力，是否具備專業(yè)管理的能力，是否能夠積極應(yīng)用新技術(shù)，為業(yè)主提供更專業(yè)的服務(wù)，也是判斷物管企業(yè)優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)。【來源】物業(yè)管理 陳之平
